湾区财经获悉，为促进住宅销售，近期，国内多个城市出现买房可“零首付”甚至“负首付”的营销模式。产中介和买卖双方将合同价格夸大，以提高银行贷款额度，从而减少购房者的首付款，有的购房者不仅无需付首付，还能拿到一笔贷款作为装修款。业内认为，此举并没有在实质上减轻购房者的压力，不少专家在接受采访时提示，这种做法显然是违规的，存在不小的法律风险。

借“阴阳合同”实现“负首付”

5月19日，位于惠州淡水的东方·铂悦府推出“零首付，送车位”活动，在售房源折后单价约8700—9700元/平米，是“有史以来最大优惠”。对比之下，东方·铂悦府7栋于2021年11月11日获批入市，住宅备案价在1.19—1.58万元/平米之间。

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5月上旬，合肥市长丰县上坤晶萃四季项目打出“0首付、准现房、置业大合肥”的广告，买房人只需交2万元定金，首付0元。5月29日，《华夏时报》记者通过购房平台向该项目置业顾问了解到，上坤晶萃四季的“零首付”活动只是开发商拿出少量几套房源用来宣传，差额首付款由开发商上坤全额补贴，5月15号该活动已经结束。

与此同时，近期部分城市的二手房市场还悄然出现了“负首付”，有中介声称能帮助自有资金不足的购房者实现购房目标。所谓“负首付”，就是在二手房置换时，抬高银行评估价，使之高于正常售卖价。

重庆市巴南区某房产中介在其朋友圈发布消息，“一套83万元的精装房，首付4万元，放款后返现5万元，相当于客户还能倒拿1万元首付款”。

在深圳罗湖区，部分二手房由于房主急于变卖，也出现了这种情况。据深圳房地产中介的说法，如100万元的房子，银行评估价150万元，贷款额度增高至120万元，这样就可以多出20万元。而罗湖区业主属于回迁户拥有多套房产，愿意降价出售，因此同意通过阴阳合同的方式尽快套现。

实际上，这类阴阳合同早就有之。据记者了解，此前在沪购房也曾流行阴阳合同，但在房地产市场审查收严后得到了有效打击。房产中介对记者介绍，在上海实行“三价就低”政策（银行根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价，选择其中最低的价格来审批贷款额度）之前，400万元实际成交价的房屋，在合同上写300万元，另100万元以装修补偿费的形式用现金支付给卖家。对于一些要购买大户型房、税费加起来很高的群体，这样操作很合算。

“负首付”成为近日房地产市场热点，背后折射出哪些现象？行业专家表示，自去年以来房地产市场比较低迷，阴阳合同、经营贷置换按揭等死灰复燃，银行放贷压力大，金融监管不到位，但是这种行为扰乱了市场信息，真实的房贷规模被低估，信贷资金违规进入楼市。

监管出手整治 提示风险

5月22日，广东省惠州市惠阳区住房和城乡建设局印发的《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》指出，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》（下称“《提示》”）称，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。

《提示》显示，2017年，住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构，违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

该协会在文中指出，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。如发现房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，深房中协将立即报送行政主管部门依法依规查处等。

同时，深圳市房地产中介协会将依据《深圳市房地产中介行业从业规范》等规定，进行自律惩戒，严重者将根据《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》列入行业黑名单，并向社会作相应通报。

湾区财经提醒购房者，“零首付”“负首付”的营销模式并不算“新鲜事”，更不是“便宜事”，看似“无本生意”，实则“羊毛出在羊身上”，购房者并不会获得任何实际优惠，首付和贷款最终还是自己出，只是早和晚的区别而已。目前不少人选择提前还贷，就是不想背负长期压力和风险。而买卖期间，一旦产生纠纷，阴阳合同不受法律保护，金钱、时间、精力损失都将无法挽回。

湾区财每周团队综合报道

编辑：王迪