近日，南通市行政审批局官网公布了《崇州大道东、科甲路南、观山路西、世纪大道北地块（CR22027）项目批前公示》。该地块位于崇州大道东、科甲路南、观山路西、世纪大道北，是一宗商住混合用地，占地约 128.6亩 ，且地块内东北侧将建一座6F商业项目。

(资料图片)

（批前规划图）

地块信息

2022年12月5日，江苏盛和房地产股份有限公司以 20.01亿元 竞得CR22027地块，成交楼面价 13856元/㎡ 。该地块不设房屋最高备案指导均价，由盛和地产与致豪地产联合打造，容积率 1.8 。

地块规划

根据规划显示，CR22027地块分为功能区一和功能区二，其中功能区一规划用地面积 39090㎡ ，总建筑面积 104347㎡ ，地上计容建筑面积 70311㎡ （包含住宅建筑面积 59332㎡ 、商业建筑面积 8803㎡ 和配套建筑面积 2176㎡ ），地上不计容建筑面积 2669㎡ ；功能区二规划用地面积 41190㎡ ，总建筑面积 111007㎡ ，地上计容建筑面积 74069㎡ （包含住宅建筑面积 73020㎡ 、配套建筑面积 1069㎡ ），地上不计容建筑面积 1494㎡ 。

（经济技术指标表）

据悉，CR22027地块规划建设 27栋 住宅，包含 2栋6F （1#、10#）、 3栋9F （2#、3#、17#）、 2栋10F （9#、20#）、 5栋11F （8#、11#、18#、19#、25#）、 11栋17F （7#、13#、14#、15#、16#、21#、22#、23#、24#、26#、27#）、 4栋18F （4#、5#、6#、14#），总户数 438户 。

（规划图）

土拍研究院点评

01

三座高架、两条地铁线环伺

立体交通路网日渐凸显

CR22027地块位于崇州大道东、科甲路南、观山路西、世纪大道北，属于当前重点发展的南通城市新中心——中央创新区，与紫琅公园仅一路之隔，生态环境极佳。

地块四周三座高架环绕，分别为通富北路高架、通沪大道高架、通盛大道高架。此外，地块南侧距离地铁1号线崇州大道站约 1.3km ，北侧距离在建的地铁2号线观音山站约 2.5km ，双地铁线加上三座高架，为日常出行提供了便捷。

另外，在2023通州区政府重点工作目标任务分解表中，有明确提出将协同推进南通新机场、北沿江高铁、汽车东站等重大工程。

（效果图）

南通东站位于通州区先锋镇花园村的宁启铁路上，距离CR22027地块仅 800m ，目前只开通了货运业务。此前就已传出火车东站的相关规划，将在原先的基础上增设客运功能，主要建设内容为地面道路、管线、公交，及长途接驳停车场、出租车，及社会车辆停车场、地下换乘通廊等。如今该项目相关规划终于提上日程，南通火车东站或将被重新激活。

02

高端改善住宅林立

居住氛围愈加浓郁

近年来，品牌房企纷纷入驻中创区，高端改善住宅林立，区域居住氛围日益浓厚。目前，地块周边有招商公园道、万科揽境、紫琅天成、天皓名邸、华润悦府多个项目在售，均以改善型客群为主。

（地块卫星图）

据了解，招商公园道127-330㎡3/4/5居在售，均价 29800元/㎡ ；万科揽境118-260㎡3/4居在售，均价 29500元/㎡ ；天皓名邸117-190㎡3/4居在售，均价 25000元/㎡ 。

据土拍大数据统计显示，区域内最近的一次土拍发生在2022年11月份，南通国城投资发展有限公司与南通市中央创新区科创产业发展有限公司联合竞得R22022地块，成交金额 7.15亿元 ，成交楼面价 9801元/㎡ 。

此外，位于地块北侧的CR22006地块也于今年1月份发布了项目规划方案，且将由科创产发、盛和房产、仁恒置地联合开发，带来公园人居著作。该项目规划 17栋 住宅，包含4栋4F、1栋8F、1栋10F、3栋16F和8栋17F，共计 421户 。

CR22027地块规划建设 27栋6-18F 住宅，未来待项目入市后，将与仁恒CR22006项目互为竞品。